Kiinteistön kauppa on monelle elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä, eikä virheen havaitseminen kaupan jälkeen ole harvinaista. Kosteusvaurio paljastuu remontin yhteydessä, pinta-ala ei vastaakaan ilmoitettua tai kaavoitus estää suunnitellun käyttötarkoituksen. Tällaisissa tilanteissa on tärkeää tuntea sekä ostajan että myyjän oikeudet ja velvollisuudet, ja erityisesti se, mitä on tehtävä ja missä ajassa.
Tässä kirjoituksessa käyn läpi, miten kiinteistökaupan virhetilanteessa kannattaa toimia, mitä maakaari osapuolilta edellyttää ja mitä seuraamuksia virheellä voi olla.
Mikä on kiinteistön kaupan virhe?
Maakaaren 2 luvussa virheet jaetaan kolmeen ryhmään:
Laatuvirhe (MK 2:17) tarkoittaa kaupan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa olevaa virhettä. Kyseessä on laatuvirhe esimerkiksi silloin, kun kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta, pinta-alasta tai rakenteista, taikka myyjä on jättänyt ilmoittamatta tiedossaan olleesta merkittävästä viasta. Myös niin sanottu salainen virhe lukeutuu laatuvirheisiin, jolloin kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja saattoi kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää, vaikka kumpikaan osapuoli ei virheestä tiennyt.
Vallintavirhe (MK 2:18) liittyy viranomaisen päätökseen tai vastaavaan seikkaan, joka rajoittaa kiinteistön käyttöä. Tällainen voi olla esimerkiksi kaava, rakennuskielto tai luovutusrajoitus, josta myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt sen kokonaan kertomatta.
Oikeudellinen virhe (MK 2:19) on kyseessä silloin, kun ostaja menettää virheen vuoksi omistusoikeuden kiinteistön oikealle omistajalle tai kiinteistöä rasittaa esimerkiksi sellainen panttioikeus tai muu rasite, josta ostaja ei tiennyt.
Myyjän velvollisuudet ennen kauppaa
Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja. Myyjän on kerrottava ostajalle oma-aloitteisesti kaikki sellaiset kiinteistön ominaisuudet, joiden hän voi olettaa vaikuttavan kauppaan. Tämä koskee niin rakennusten kuntoa, aikaisempia vesivahinkoja, kosteusvaurioita kuin kaavoitustakin.
Myyjän on lisäksi oikaistava havaitsemansa ostajan virheellinen käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta. Jos myyjä on epävarma jonkin seikan paikkansapitävyydestä, hänen on ilmoitettava epävarmuudestaan eli arvauksia tai "olettamuksia" ei kannata esittää totuuksina.
Olennaista on, että myyjän virhevastuu ei poistu pelkästään sillä, ettei myyjä itse tiennyt virheestä. Salaisesta virheestä myyjä vastaa siitä riippumatta, oliko hän huolimaton vai ei.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Ostajalla on puolestaan velvollisuus tarkastaa kaupan kohde huolellisesti ennen kauppaa. Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita tavanomaisessa tarkastuksessa. Esimerkiksi näkyvään lahovaurioon ulkolaudoituksessa tai maalin kupruiluun kellarin seinässä ei voi yleensä jälkikäteen vedota.
Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ulotu piilossa oleviin rakenteisiin. Ostajalta ei edellytetä esimerkiksi rakenteiden avaamista tai pintaa syvempää tutkimista, ellei kuntotarkastuksessa ole noussut esiin sellaisia epäilyjä, joiden vuoksi tarkempi selvittely olisi ollut perusteltua ja kysymykseen siten tulisi ostajan erityinen selonottovelvollisuus. Jos kuntotarkastuksessa havaitaan esimerkiksi kosteusepäilyjä, ostajan on syytä vaatia niiden selvittämistä ennen kaupan tekemistä.
Ostajan selonottovelvollisuus ei voi olla lähtökohtaisesti myyjän tiedonantovelvollisuutta laajempi. Myyjän antamiin tietoihin ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa.
Virhe havaittu, mitä tehdä ensin?
Kun ostaja epäilee kiinteistössä virhettä, ensimmäiset toimenpiteet ovat ratkaisevia.
1. Dokumentoi havainnot huolellisesti. Ota valokuvia, säilytä rakennusmateriaaleja ja kirjaa muistiin, milloin virhe havaittiin ja miten se ilmeni. Ota yhteyttä kuntotarkastajaan ja tilaa kuntotarkastus luotettavalta yhtiöltä, joka näitä palveluja tarjoaa.
2. Älä ryhdy korjauksiin ennen kuin myyjälle on annettu mahdollisuus tutustua virheeseen. Tämä on tärkeää sekä todistelun että vastapuolen oikeuksien kannalta. Jos vaurio on jo korjattu, myyjän on vaikea arvioida virheen laatua ja laajuutta itse.
3. Hanki tarvittaessa asiantuntijaselvitys. Rakennusteknisen asiantuntijan lausunto vaurion syystä, laajuudesta ja korjauskustannuksista on usein välttämätön sekä reklamaation pohjaksi että mahdollisen riitaprosessin todisteeksi.
4. Tee reklamaatio myyjälle kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika arvioidaan siitä hetkestä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Oikeuskäytännössä noin 2-5 kuukauden reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, mutta reklamaatio kannattaa tehdä aina niin pian kuin mahdollista.
Reklamaatio on ostajan keskeisin velvollisuus
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän virheen havaitsi tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Mitään tarkkaa määräaikaa laissa ei ole. Kohtuullinen aika riippuu olosuhteista, mutta selvitystyöhön tarvittava aika sisältyy siihen, ostajan on saatava selvittää virheen laatu ja laajuus ennen reklamaation tekemistä. Reklamaation tekemistä ei kuitenkaan kannata viivytellä.
Vaikka laki ei aseta reklamaatiolle muotovaatimusta, se kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Reklamaatiosta on käytävä ilmi vähintään:
• mistä virheestä on kyse ja miten se ilmenee,
• mitä seuraamuksia ostaja vaatii – kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta.
Tarkkaa euromäärää ei vielä reklamaatiovaiheessa tarvitse esittää, sillä lopulliset korjauskustannukset selviävät usein vasta korjaustöiden valmistuttua. Vaatimuksia voidaan myös täsmentää myöhemmin.
Myyjän virhevastuun aikaraja
Kiinteistökaupassa myyjän vastuu kestää pääsääntöisesti viisi vuotta kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Tämän jälkeen ostaja menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen.
Viiden vuoden määräaikaan on kaksi tärkeää poikkeusta:
• Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti myy tai rakentaa kiinteistöjä, vastuuaika on kymmenen vuotta.
• Jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, esimerkiksi salannut tietämänsä vakavan vaurion, hän ei vapaudu vastuusta määräajan kuluttuakaan eikä myöskään silloin, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa.
Ostajan käytettävissä olevat seuraamukset
Kun virhe on osoitettu ja reklamaatio tehty asianmukaisesti, ostajan käytettävissä on kolme pääasiallista oikeussuojakeinoa.
Hinnanalennus on tyypillisin seuraamus. Hinnanalennuksena voidaan vaatia korjauskustannuksia vastaava määrä. On kuitenkin huomattava, että hinnanalennus ei aina vastaa korjauskustannuksia täysimääräisesti, vaan siinä otetaan huomioon myös mahdollinen tasonparannus, jonka uudet rakenteet tuottavat verrattuna vanhoihin.
Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen silloin, kun virhe johtuu myyjän tiedonantovirheestä tai laiminlyönnistä. Korvattavaa vahinkoa voi syntyä esimerkiksi sijaisasumiskuluista, terveyshaitasta, tutkimus- ja selvittelykuluista sekä oikeudenkäyntikuluista. Pelkän salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei kuitenkaan voi vaatia, vaan tällöin keinoina ovat vain hinnanalennus tai kaupan purku.
Kaupan purku edellyttää, että virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta arvioidaan objektiivisesti. Aikaisemmin oikeuskäytännössä on pidetty viitteellisenä rajana sitä, että korjauskustannukset ylittävät noin 40 % kauppahinnasta, mutta yksiselitteistä prosenttirajaa ei ole. Olennaisuuden arviointiin vaikuttavat muun muassa se, voiko ostaja käyttää kiinteistöä aiottuun tarkoitukseen ja onko virhe korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Kaupan purku merkitsee, että jo tehdyt suoritukset palautetaan ja kaupan vaikutukset peruuntuvat.
Myyjän asema, kun reklamaatio saapuu
Myös myyjän kannalta on tärkeää toimia oikein, kun reklamaatio saapuu. Ensimmäinen reaktio ei välttämättä saa olla vaatimusten suora hylkääminen. Myyjän kannattaa:
• Pyytää tutustua väitettyyn virheeseen paikan päällä ja dokumentoida oma näkemyksensä.
• Hankkia tarvittaessa oma asiantuntija-arvio, jos ostajan esittämä selvitys on yksipuolinen tai puutteellinen.
• Selvittää, onko virhe ollut myyjän tiedossa, olisiko sen pitänyt olla tiedossa, ja onko siitä kerrottu ostajalle.
• Arvioida, onko ostajan tarkastusvelvollisuus mahdollisesti laiminlyöty.
• Reagoida reklamaatioon kohtuullisessa ajassa, jotta neuvottelumahdollisuus säilyy.
Vaatimusten kiistäminen kokonaan ilman selvitystä voi johtaa siihen, että asia päätyy oikeuteen tarpeettomasti. Toisaalta hätiköidyt myönnytykset voivat heikentää myyjän asemaa.
Kiinteistönvälittäjän rooli
Jos kaupassa on käytetty välittäjää, virhetilanteeseen voi liittyä myös välittäjän vastuu. Välittäjällä on oma tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa. Välittäjä ei voi tukeutua sokeasti myyjältä saatuihin tietoihin, vaan hänen on hankittava ja tarkistettava olennaiset asiakirjat sekä kerrottava ostajalle kaikki tietämänsä asiat, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen.
Jos välittäjä on laiminlyönyt velvollisuutensa ja siitä on aiheutunut vahinkoa, välitysliike voi joutua korvausvastuuseen ostajalle kiinteistönvälitysliikelain nojalla. Tämä ei kuitenkaan poista myyjän omaa virhevastuuta, vaan vastuut voivat olla rinnakkaisia.
Sovinto ennen oikeudenkäyntiä
Kiinteistökaupan virheriidat ovat usein laajoja, kalliita ja näytön osalta vaativia. Niissä joudutaan tyypillisesti turvautumaan rakennusteknisiin asiantuntijoihin sekä mahdollisesti useaan eri lausuntoon. Oikeudenkäyntikulut voivat olla huomattavia.
Tämän vuoksi sovintoratkaisua kannattaa aina vakavasti harkita. Hyvin perusteltu reklamaatio ja realistiset vaatimukset luovat usein pohjan neuvotteluille, jotka voivat säästää molempia osapuolia pitkältä ja kuluttavalta prosessilta. Asianajaja voi avustaa neuvotteluissa, arvioida vaatimusten oikeudellista pohjaa puolueettomasti ja tarvittaessa hoitaa asian sovittelussa tai oikeudenkäynnissä.
Yhteenveto
Kun kiinteistön kaupassa havaitaan virhe, ratkaisevaa on toimia ripeästi, dokumentoidusti ja oikein:
• Ostaja: havainnoi ja dokumentoi virhe, säilytä korjaamatta, hanki asiantuntijaselvitys ja reklamoi kirjallisesti kohtuullisessa ajassa.
• Myyjä: ota reklamaatio vakavasti, tutustu virheeseen ja arvioi vastuutilanne huolellisesti ennen vastaamista.
• Muista määräajat: laatuvirheeseen on vedottava viidessä vuodessa hallinnan luovutuksesta, mutta reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa havainnosta.
Kiinteistökaupan virhetilanteet ovat oikeudellisesti monimutkaisia, ja jokaisessa tapauksessa on omat erityispiirteensä. Asiantuntijan apu kannattaa hakea mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, usein vielä ennen reklamaation laatimista, jotta vaatimukset osataan kohdistaa oikein ja määräajat tulevat noudatetuiksi.
Mikäli kohtaat virhetilanteen kiinteistön kaupassa tai kaipaat oikeudellista neuvontaa kiinteistö- tai rakentamisoikeuden alalla, otathan rohkeasti yhteyttä. Olen avustanut sekä ostajia että myyjiä lukuisissa kiinteistökaupan virhe- ja riitatilanteissa.
Asianajotoimisto Eero Urtti Oy
eero@eerourtti.fi | +358 44 222 3898 | www.eerourtti.fi